Weiters stimmen die Summen der vorgelegten Rechnungen nicht mit der vorgelegten Betriebskostenabrechnung überein, bzw. beziehen sich die Rechnungen auf andere Mietobjekte. Oftmals stellen die Rechnungen bloß handschriftliche Kostenvermerke dar. Auch werden als Rechnungsempfänger bereits verstorbene Menschen angeführt.

Wie kann ich mich wehren?

Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens am 30. Juni jedes Jahres an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufgelegt werden. Auch muss dem Hauptmieter Einsicht in die zugehörigen Belege gewährt werden. Was alles als Betriebskosten an die Mieter überwälzt werden darf, ist in § 21 MRG geregelt.

Erscheint die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, so kann diese beim Bezirksgericht (außerstreitiges Verfahren) oder bei eigenen Schlichtungsstellen (zB: Wien) bestritten werden. Die anderen Mieter des Hauses sind sodann per Anschlag vom Verfahren zu verständigen und können ebenfalls Sachvorbringen erstatten (Parteistellung). Im Verfahren wird zweierlei festgestellt: 1. Ob die Abrechnungsposten überhaupt Betriebskosten darstellen und 2. ob deren Höhe gerechtfertigt ist. Das Feststellungsurteil gilt jedenfalls für alle Mieter. Jene Mieter, die sich also nicht an Verfahren beteiligt haben, können sich auf das Urteil berufen und selbst Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Besser ist es allerdings, sich gleich dem laufenden Verfahren mit dem Antrag anzuschließen, dass die festgestellte Überschreitung zuzüglich 10% USt und 4% Zinsen binnen 14 Tagen ab Rechtskraft zurückzuerstatten sei!

Frau H. hat auf diesem Weg jährlich einen Betrag von EUR 1.000,00 refundiert bekommen.

Was fordern die Grünen?

1. Das Mietrechtsgesetz (MRG) soll künftig genau festschreiben, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Folgende Punkte sollten jedenfalls aus dem Betriebskostenkatalog gestrichen werden: Grundbesitzabgabe, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten.
2. Die Betriebskostenabrechnung soll jedem Mieter postalisch bis zum 30. Juni zugestellt werden.
3. Hausverwaltungen die mindestens 30 Mietparteien oder mindestens 3 Zinshäuser betreuen sind verpflichtet im Zeitraum von einem Monat ab Zusendung der Betriebskostenabrechnung dem Mieter werktags täglich für den Zeitraum von 2 Stunden Einsicht in das zugrundeliegende Belegswerk der Betriebskostenabrechnung zu ermöglichen. Darüber hinaus muss die Möglichkeit zur Herstellung von Ablichtungen gegeben sein.
4. Hausverwaltungen, die weniger als 30 Mietparteien oder weniger als 3 Zinshäuser betreuen, sind, wenn nicht ohnehin eine Einsichtnahme im Sinne des obigen Absatzes ermöglicht wird, verpflichtet innerhalb eines Monats ab Zusendung der Betriebskostenabrechnung dem Mieter nach Vereinbarung Einsicht in das zugrundeliegende Belegswerk der Betriebskostenabrechnung zu ermöglichen, und diesem das Ablichten der Belege zu ermöglichen oder beispielsweise das Ablichten durch eine Fotokamera zu gestatten.
5. Um die Transparenz der Betriebskostenabrechnung zu gewährleisten, sind die Belege so zu gliedern, dass sie stets den einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung entsprechen.
6. Wer Betriebskostenabrechnungen vorsätzlich manipuliert soll künftig strafrechtlich belangt werden können.

Das beginnt schon bei Abschluss des Mietvertrags. Vergebührung, Maklerprovisionen und Kaution, alle diese Zahlungen belasten in der Regel die Mieter/innen. Dazu kommen oft noch dubiose Ablösezahlungen.

Meine Forderungen:

• Maximal zwei Monatsmieten Kaution.
• Maximal zwei Nettomonatsmieten Maklerprovision und keine Doppelprovisionen.
• Entfall der Vergebührungspflicht.

Das Mietrechtsgesetz sollte ursprünglich die Mieter/innen vor Mietwucher schützen. Das war einmal. Heute ist das Mietrecht zahnlos. Es ist de facto kein Unterschied mehr zwischen frei vereinbarten Mieten und den – an sich begrenzten – Richtwertmieten zu erkennen. Grund dafür ist die Undurchschaubarkeit der Zuschläge zum Richtwertmietzins und das Fehlen einer klar überprüfbaren Mietzinsobergrenze für derartige Wohnungen. Die Vermieterbranche nützt das aus und erfindet immer neue Zuschläge. Der Richtwertmietzins ist zudem an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und somit kommt es jährlich zu einer Indexanpassung und zu einem laufenden Anstieg der Miete.

Meine Forderungen:

• Gesetzliche Definition und Begrenzung der einzelnen Zu- und Abschläge.
• Absolute Deckelung der Zuschläge im Mietrechtsgesetz, damit es nachvollziehbare Mietzinsobergrenzen gibt.
• Entfall der Dreijahresfrist ab Mietvertragsabschluss für die Überprüfung des Mietzinses bei unbefristeten Mietverträgen.

Völlig undurchsichtig sind für viele die Betriebskosten, die auf die MieterInnen überwälzt werden. Es ist gar nicht ein zu sehen, warum beispielsweise Mieter/innen für die Grundsteuer des Hauseigentümers aufkommen müssen. Da Betriebskosten das Wohnen teurer machen, muss der Betriebskostenkatalog auf jene Kosten beschränkt werden, von denen die Mieter/innen auch tatsächlich profitieren.

Meine Forderungen:

• Herausnahme der Grundsteuer aus den Betriebskosten.
• Einschränkung der Überwälzung von Versicherungen über die Betriebskosten.
• Herausnahme der Verwaltungskosten aus den Betriebskosten.

Schreiben Sie mir, welche Änderungen im Mietrecht Sie für notwendig halten oder welche Erfahrungen Sie bei der Wohnungssuche gemacht haben. Ich werde demnächst weitergehende Änderungsvorschläge vorstellen.

Wohnen wird immer teuerer, die Mieten steigen laufend an. Eine Wende dieser Entwicklung ist nicht in Aussicht. Die Grünen wollen durch eine mieterInnenfreundliche Reform des Wohnrechts Rahmenbedingungen für sozial verträgliches Wohnen schaffen.

Problemaufriss

Die Mieten sind von 2001 auf 2007 um 27 % gestiegen. Wohnkosten binden immer mehr vom Haushaltseinkommen, dass senkt die Kaufkraft und hat negative volkswirtschaftliche Auswirkungen. Wohnen soll wieder leistbar sein.

1) Problem Richtwertmietzins: Es ist de facto kein Unterschied mehr zwischen frei vereinbarten Mieten und den – an sich begrenzten – Richtwertmieten zu erkennen. Grund dafür ist die Undurchschaubarkeit der Zuschläge zum Rechtwertmietzins und das Fehlen einer klar überprüfbaren Mietzinsobergrenze für derartige Wohnungen. Die Rechtsprechung dazu ist äußerst kasuistisch und schwer durchschaubar. Die Vermieterbranche nützt das aus und erfindet immer neue Zuschläge. Der Richtwertmietzins ist zudem an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und somit kommt es jährlich zu einer Indexanpassung und zu einem laufenden Anstieg der Miete.

2) Problem Betriebskosten: Betriebskosten werden auf die MieterInnen überwälzt. Nicht einzusehen ist daher, dass die Grundsteuer, die das Vermögen des Vermieters betrifft, auf die MieterInnen abgewälzt werden kann. Gleiches gilt für Versicherungen.

3) Problem Maklerprovisionen und Vergebührung: Die Maklerprovisionen liegen in Österreich der nach im europäischen Vergleich im Spitzenfeld. Dazu kommt, dass MaklerInnen oftmals dafür kassieren, dass sie eine Wohnung lediglich herzeigen. Obwohl die Auftraggeber überwiegend die VermieterInnen sind, wird die Maklerprovision dennoch auf die MieterInnen überwälzt. Dies gilt auch für die Kosten der Vergebührung des Mietvertrags. Gerade zu Beginn des Mietverhältnisses fallen für die MieterInnen eine Unzahl von Kosten an. Neben Maklergebühren, Kaution, allfälligen Ablösen und Einrichtungskosten muss der Vermieter auch die Vergebührung des Mietvertrags übernehmen.

Grüne Position

Um den Wohnungssuchenden den Zugang zu leistbaren Wohnungen zu ermöglichen und sie finanziell zu entlasten, sind gesetzliche Neuregelungen notwendig.

Der Richtwertmietzins soll reformiert und als breit geltender Hauptmietzins eingeführt werden. Dazu braucht es eine gesetzliche Definition der Zu- und Abschläge sowie eine Deckelung der einzelnen Zuschläge. Weiters soll eine absolute betrags- oder prozentmäßige Beschränkung aller Zuschläge zum Richtwertmietzins (nachvollziehbare Mietzinsobergrenzen)eingeführt werden und der Lagezuschlag entfallen. Denkbar sind Zu- bzw. Abschläge hinsichtlich des energetischen Zustand des Hauses.

Bei den Betriebskosten muss es zu einer Herausnahme der Grundsteuer sowie zu einer Einschränkung der Überwälzung von Versicherungen über die Betriebskosten kommen. Wünschenswert wäre auch eine Definition der Hausreinigung und Kosten.

Die Senkung der Maklergebühren auf eine im internationalen Vergleich akzeptable Höhe ist anzustreben. Vorstellbar sind zwei Nettomonatsmieten für eine unbefristete Wohnung sowie eine Nettomonatsmiete für befristete Mietverhältnisse. Um die Einstiegskosten für Mietwohnungen zu senken, soll auch die Vergebührung für Mietverträge, die Wohnzwecken dienen, abgeschafft werden.

Welche Möglichkeiten bietet das Mietrecht positive ökologische Lenkungseffekte zu erzielen bzw. kann das überhaupt Aufgabe des Mietrechts sein?

Ein möglicher Ansatz wäre, bei einer nötigen Novellierung des Richtwertesystems ökologische Effekte einzubauen. Generell braucht es im Bereich des Richtwertzins eine Deckelung der Zu- und Abschläge im Mietrechtsgesetz, um nachvollziehbare Mietzinsobergrenzen zu schaffen. Auch eine gesetzliche Definition der Zu- und Abschläge und eine absolute betrags- oder prozentmäßige Beschränkung aller Zuschläge zum Richtwertmietzins wäre dringend notwendig.

Es stellt sich daher die Frage, ob klimaschutzpolitische Kriterien in den Zu- und Abschlagskatalog einfliesen sollen. Beispielsweise  könnten dann bei einem thermisch nicht sanierten Haus, das dem Mieter höhere Heizkosten beschert, Abschläge auf die Miete des Richtwerts verrechnet werden. Macht das Sinn und welche ökologischen Maßnahmen sollen zu Zu- bzw. Abschlägen führen? Was ist der Nutzen des Vermieters?

Schon jetzt gibt es §  3 Abs. 2 Zi 5 MRG, der dem Vermieter Erhaltungspflichten im Bereich Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs auferlegen. Es stellt sich die Frage, wie wirksam diese Bestimmung ist und welche Reformen diesbezüglich notwendig wären.

Im Zusammenhang mit dem Mietrecht werden auch Contractingmodelle diskutiert.  Worin liegen die Vorteile des Contractings? Contractingmodelle sind im bestehenden Mietrecht möglich, scheitern aber daran, dass die Vermieter die Kosten nicht tragen wollen. Dem Mieter können diese Kosten derzeit nicht auferlegt werden. Wäre es fair, die Mieter an den Kosten zu beteiligen, wenn sie davon mittelfristig profitieren oder würde auf Grund der Fluktuation am Wohnungsmarkt manche nur die Kosten tragen ohne den Nutzen zu haben? Wäre es überhaupt einsichtig die MietrerInnen an diesen Kosten zu beteiligen oder handelt es sich nicht vielmehr um Erhaltungspflichten des Vermietres, die dieser auch finanziell tragen sollte? Sollen spezifische Contractingmodelle ins MRG implementiert.

Lösungsansätze

Unter der Annahme, dass Energiekosten durch Verknappung weiter steigen, wird energiesparendes Wohnen auch zur sozialen Frage, die im MRG einer Lösung zugeführt werden muss.

Derzeit fliest die Durchführung energiesparender Maßnahmen über die Erhaltungspflichten in den Pflichtenkatalog des Vermieters ein.

Problem 1

„Investor-Nutzer-Dilemma” – derjenige der zahlen sollte, sieht keine keinen Nutzen und tut es nicht.

Problem 2

Durchsetzung: Antrag zur Durchführung von energiesparenden Maßnahmen kann nur von Mehrheit der MieterInnnen gestellt werden, praktisch unmöglich.

Mietrecht braucht ökologische Lenkungseffekte. Das heißt es müssen bei der Mietzinsbildung ökologische Elemente einfließen.

Totalreform des Mietrechts notwendig:

• Eine stärkere Vereinheitlichung im Mietrecht. Die Zersplitterung bringt das Mietrechtsgesetz an die Grenze der Anwendbarkeit.

Für die Mietzinsbildung sollten weitgehend einheitliche Kriterien gelten

• Ansatzpunkt Totalreform der Richtwerte.

Derzeit beliebiges System ohne Nachvollziehbarkeit und eindeutigen Pareametern.

• • Absolute Deckelung der Zuschläge im Mietrechtsgesetz, damit es nachvollziehbare Mietzinsobergrenzen gibt und
  • Gesetzliche Definition und Begrenzung der einzelnen Zu- und Abschläge.

Sinnvoll in dieses System definierter Zu- bzw. Abschläge auch energiepolitische Lenkungseffekte ein zu bauen.

• Wohnung, die nicht energieeffizient ist, verursacht mehr an Energiekosten, was sie unattraktiver macht und sich daher im Mietzins niederschlagen muss.
• Wohnung, die niedrigen Energieverbrauch hat, verursacht weniger Energiefolgekosten, was sich ebenfalls im Mietzins niederschlagen darf

Konkret könnte das so aussehen, dass bei Fehlen von Wärmedämmung oder bei Ausstattung mit alten Fenstern Abschläge zu verrechnen sind und bei besonders energieeffizienten Wohnungen oder eine Ausstattung mit energieeffizienten Geräten zu Zuschlägen führen.

Nutzen:

• für den Vermieter liegt in der Mietzinsbildung und der Wertsteigerung des Hauses
• für den Mieter in der Transparenz und niedrigern Energie kosten.